طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول که در اردیبهشت سال 1399 به تصویب مجلس رسید، در سال 1395 با عنوان طرح ارتقای اسناد رسمی در مجلس وصول شده بود. البته این طرح توسط شورای نگهبان با طرح چند اشکال به مجلس برگردانده شده بود، اما مجددا در سال 1400 به تصویب مجلس رسید و دوباره توسط شورای نگهبان با طرح چند ایراد به مجلس برگردانده شد. هم اکنون نیز این طرح در کمیسیون قضائی و حقوقی مجلس در حال بررسی است.
این طرح در نظر دارد تا به وسیله بی اعتبار کردن اسناد عادی که بستری را برای کلاهبرداری فراهم کرده است، از مشکلاتی که در چند دهه اخیر در کشور در حال رخ دادن است، جلوگیری کند. برای مثال معاملاتی که به واسطه اسناد عادی صورت میگیرد منجر به فسادهای گسترده اجتماعی و اقتصادی، از جمله زمین خواری، فرار مالیاتی، تخلفات ساختمانی، فروش یک ملک به چند نفر شده است.
بر این اساس، حذف اعتبار اسناد عادی جهت کاهش سوء استفاده شیادان، از اهمیت زیادی برخوردار است. با این وجود اما طرح فعلی که در کمیسیون قضائی و حقوقی در حال بررسی است، حاوی مشکلات جدی است که مجلس باید قبل از تصویب این طرح، این مشکلات را رفع کند.
*طرح الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول نیازمند تغییرات جدی است
یکی از مشکلات جدی که در طرح فعلی الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مشاهده میشود، عدم در نظر گرفتن افرادی است که راهی جز انجام معامله به وسیله اسناد عادی ندارند.
املاک فاقد سند رسمی مالکیت به نام مالک فعلی، از جمله مواردی هستند که در آن صاحب ملک راهی جز انجام معامله از طریق اسناد عادی ندارد. زیرا برخی از این افراد، در حال دریافت اخذ اسناد رسمی هستند، که یا منتظر رسیدگی قضایی اند یا در روند اداری ثبت با مشکل مواجه شدند. بنابراین، تا زمان اخذ سند رسمی به نام مالک که معمولاً امری زمانبر، هزینهبر و حتی در برخی موارد خارج از اختیارات مالک و غیرممکن است، افراد مجبور به معامله عادی هستند.
راهکاری که طرح برای حل مشکل این دسته از افراد در نظر گرفته است، «صلح رسمی حقوق احتمالی» است که در واقع نه در قوانین و نه در رویههای فعلی دفاتر اسناد رسمی، چیزی با عنوان صلح رسمی حقوق احتمالی وجود ندارد؛ یعنی مشخص نیست که صلح رسمی حقوق احتمالی به چه معناست و چه اثراتی دارد و آیا در اجرا قابل پیاده شدن است یا خیر!
نکته دیگری که وجود دارد این است که حتی سازمان ثبت، مکلف به ایجاد صلح رسمی حقوق احتمالی نشده است. بنابراین گویا به اشتباه در نظر تدوینکنندگان این طرح، این رویه حقوقی در کشور موجود و در حال انجام است؛ از این رو گمان کردهاند که مشکلی ایجاد نخواهد شد.
به عنوان مثال، افرادی که بعد از تصویب این قانون، مالک آپارتمانهای بدون اخذ پایان کار خواهند شد، همچنین افرادی که مدتی از زمان ساخت واحد آپارتمانی آنها میگذرد و همچنان پایان کار را دریافت نکردهاند، در صورتی که حتی یکی از واحدهای این آپارتمان برای اخذ پایان کار همراه نباشد، امکان دریافت سند رسمی ملک خود را ندارند. در نتیجه، در صورت حذف امکان معامله عادی برای این افراد، تعداد قابل توجهی از این مالکان، برای معامله ملک خود با بنبست مواجه خواهند شد و این اتفاق میتواند به تنشهای شدید اقتصادی، اجتماعی منجر شود. یا به عنوان مثالی دیگر، مالکان زمینهای خرد کشاورزی که بیش از 80 درصد مالکان زمینهای کشاورزی کشور را تشکیل میدهند، بر اساس ماده 2 قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی مصوب سال 1385، نمیتوانند سند رسمی مالکیت دریافت کنند.
*دریافت سند رسمی مشاعی برای زمینهای خرد کشاورزی، مشکل زاست
تنها راهکاری که به نظر میرسد طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در رابطه با حل مشکل دریافت سند رسمی برای زمینهای کشاورزی خرد پیش روی افراد قرار داده این است که باید این زمینها به صورت مشاعی سند دریافت کنند و این یعنی چند تن از صاحبان اراضی خرد با هم یک سند برای زمین هایشان بگیرند. مشخص است که در این صورت، مشکلات اجتماعی زیادی به علت ادغام اراضی بین افراد مختلف ایجاد میشود.
طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در رابطه با حل مشکل دریافت سند رسمی برای زمینهای کشاورزی خرد اذعان میدارد که باید این املاک به صورت مشاعی سند دریافت کنند و این یعنی چند تن از صاحبان اراضی خرد با هم یک سند برای زمینهایشان بگیرند. مشخص است که در این صورت، مشکلات اجتماعی زیادی به علت ادغام اراضی بین افراد مختلف ایجاد میشود.
در این رابطه، منصورعلی زارعی کیاپی، نماینده مردم ساری و عضو کمیسیون کشاورزی مجلس در گفت و گو با خبرگزاری فارس گفت: «این موضوع در کمیسیون کشاورزی نیز در حال بررسی است و تصمیم بر این شده است که حتی اگر یک کشاورز در یک روستا، هزار متر زمین کشاورزی هم داشته باشد، بتواند سند مالکیت بگیرد».
وی درباره پیشنهاد این طرح مبنی بر مشاعی شدن دریافت سند رسمی برای زمینهای خرد کشاورزی، بیان کرد: «همچین چیزی امکان ندارد. ما در کمیسیون کشاورزی داریم بحث میکنیم که کشاورز، مالک زمین خودش است. بنابراین اگر ثبت سند برای زمینهای خرد به صورت مشاعی اتفاق بیفتد، مشکلات زیادی اقتصادی و اجتماعی برای کشور ایجاد خواهد شد».
در مجموع و همانطور که گفته شد، اگر این طرح بدون اصلاح مشکلات جدی آن که به برخی از آنها اشاره شد، تصویب شود، مشکلات اساسی در معاملات مردم رخ خواهد داد و افزایش ورود پرونده به قوه قضائیه از این طریق حتمی است. بنابراین، لازم است تا این طرح که مشکلات اساسی دارد توسط مجلس مورد اصلاح و بازبینی دقیق قرار بگیرد.
